大規模修繕で失敗しないための業者選びのポイントは？業者の種類や条件を解説 | 建築・建設コラム | ホームページ制作,MEO対策・アプリ制作,代理店募集の株式会社アシスト

マンション管理会社は、マンションの日常的な管理業務を行うとともに、大規模修繕工事の仲介役としても役割を果たします。
日常の管理を通じて、現状の建物の状態をよく把握しているため、マンションを最も理解している業者といえるでしょう。

メリット

• 手間がかからず、スムーズな修繕が可能

• 管理会社と良好な関係を築いている場合は、スムーズな意思疎通が可能

デメリット

• 業者の選定に偏りがある可能性がある

• 管理会社によっては、十分なサポートを提供できない場合がある

専門業者は、マンションの大規模修繕工事に特化した業者です。
長年の経験と実績を活かし、入居者が快適に過ごせるよう、細やかな配慮と丁寧な対応でマンション修繕をトータルサポートしてくれます。

メリット

• 特定の工事に特化しているため、高品質な工事が期待できる

• ゼネコンに比べて費用が安くなる傾向がある

• 柔軟な対応が可能

デメリット

• 自社で施工できない範囲は外注となる場合がある

• ゼネコンに比べて実績や規模が小さい場合がある

• 複数の業者と契約する必要がある場合がある

競争入札は、複数の業者から見積もりを取り、最も安い価格を提示した業者を選定する方式です。
競争原理が働くため、適正な価格で工事を発注できます。
また、住民の意見が反映されやすく、透明性が高いため、公平な業者選定が可能です。
ただし、事務手続きに時間がかかります。
入札に参加する業者が少なかったり、実績や信頼性のある業者を選定できない可能性があります。

見積り合わせは、複数の業者から見積もりを取り、内容や価格を比較して業者を選定する方式です。
競争入札よりも、比較的事務手続きが簡便になります。
入札に参加する業者が少ない場合でも、実績や信頼性のある業者を選定できます。
ただし、競争原理が働かないため、費用が高くなりやすいのが難点です。
また、透明性が低いため、不公平な業者選定の疑念が生じる可能性があります。
さらに、見積もりの内容や条件の比較が、煩雑になりやすいです。

大規模修繕工事会社の選定において、会社の規模は重要な要素の1つです。
会社の規模は、大手、中堅、中小の3種類に分けられます。
しかし、規模だけで判断するのは適切ではなく、マンションの規模や工事内容、予算などの総合的な判断が必要です。
小規模マンションの場合、迅速な対応力、地域密着型で丁寧なコミュニケーションが求められます。
また、豊富な小規模マンションの実績、適正な価格設定をしてくれる業者を選びましょう。
中規模マンションの場合、バランスのとれた価格と品質、実績、技術力と施工管理能力などが求められます。
また、管理組合や修繕委員会との円滑なコミュニケーションも、重要な選定ポイントです。
大規模マンションの場合、豊富な大規模マンションの実績、高度な技術力と施工管理能力、安全対策とリスク管理が求められます。
また、複数棟を同時施工した実績があると、安心して依頼できるでしょう。
それ以外にも以下のような選定条件があります。

• 資格保有状況（施工管理技士など）

• 現場責任者の経験と実績

• アフターサービス内容

• 過去のトラブル発生時の対応

• 管理組合や修繕委員会からの評判

このように、マンションの規模や工事内容、予算などを総合的に考慮し、複数の業者から見積もりを取ることが重要です。

大規模修繕工事会社を選ぶ際に、加入団体は重要な選定条件の一つとなります。
主な加入団体は、以下通りです。

• 一般社団法人マンション大規模修繕工事協会

• 一般社団法人日本建築防水工業連合会

• 一般社団法人全国塗装工業会

• 一般社団法人日本建築施工管理技士協会

これらの団体は、それぞれ独自の基準を設け、加盟企業に対して審査を行っています。
審査基準には、財務状況、技術力、施工実績、アフターサービスなどが含まれます。
加入団体に加入している企業を選ぶメリットは、審査基準をクリアしているため、一定の信頼性がある点です。
また、トラブル発生時に、団体が仲介役となってくれる可能性があります。
さらに、業界の最新情報や技術を入手しやすい点も特徴です。
ただし、加入団体に加入しているからといって必ずしも優良な企業とは限りません。
加入団体以外にも、過去の施工実績や担当者の対応などを総合的に判断して、信頼できる会社を選ぶことが重要です。

大規模修繕工事会社を選ぶうえで、保証内容は、工事後のトラブル発生時の安心感を左右するため、重要なポイントです。
大規模修繕工事の保証には、主に以下の種類があります。

• 工事完成保証：工事完了後一定期間、施工内容に瑕疵があった場合に無償で補修を行う保証

• 瑕疵担保責任：民法に基づく瑕疵担保責任に加え、独自の保証制度を設けている場合が多い

• 長期保証:：0年、15年、20年など、長期にわたって保証を提供している場合がある

• 設備機器保証：設置した設備機器の故障や破損を保証

• 漏水保証：雨漏りなどの漏水を保証

保証期間は、保証内容によって異なりますが、一般的には工事完了後5年～10年程度で、長期保証の場合は、20年保証している会社もあります。
保証範囲は、会社によって異なりますが、一般的には施工内容のみを保証してる場合がほとんどです。
一部では、設備機器や漏水などを保証している会社もあります。
ただし、保証内容が充実していても、保証を履行する能力がない会社では意味がありません。
会社の財務状況や過去のトラブル発生状況などを確認しましょう。

大規模修繕工事会社を選ぶ際には、アフターサービス内容をしっかりと確認することも重要です。
アフターサービスには、瑕疵担保責任と定期点検の2種類があります。
瑕疵担保責任とは、施工後一定期間内に、工事によって生じた不具合を無償で補修する保証です。
保証期間は、会社によって異なりますが、一般的には5年～10年程度となります。
定期点検は、定期的に建物を点検し、不具合がないかを確認するサービスです。
点検の頻度も会社によって異なりますが、一般的には1年～2年ごとに行われます。
保証期間内であっても、すべての不具合が補償されるわけではありません。
契約書に記載されている補修内容をよく確認しましょう。
また、不具合が発生した場合、すぐに連絡が取れる体制が整っているか確認しておくことも大切です。
24時間365日対応している会社であれば安心できます。

大規模修繕工事において、現場監督の経験は、工事の品質と円滑な進捗に大きく影響する重要な要素です。
経験豊富な現場監督は、高い技術力と豊富な知識を基に、今後起こりうる問題に対して迅速かつ的確に解決してくれます。
実際にマンションの修繕工事経験が豊富な現場監督を選ぶことが重要です。
マンションの修繕工事には、特有の知識や技術が必要とされます。
経験豊富な現場監督であれば、こうした専門知識を活かして、スムーズな工事を進めてくれるでしょう。
また、施主や関係業者からの評価も参考になります。
過去の施工物件で、施主や関係業者から高い評価を得ている現場監督であれば、信頼できる可能性が高いでしょう。

実際に行われる工事内容の内訳は、以下の通りです。
詳細内容について、しっかり記載されているか確認しましょう。

• 部位：工事を行う部位ごとに分類すること

• 工程：各部位における具体的な施工工程を記載すること

• 仕様：使用する材料や工法を詳細に記載すること

• 数量：使用する材料の数量を記載すること

• 単価：各工程や材料の単価を記載すること

• 請負金額：上記の内訳に基づいた工事全体の請負金額を記載すること

工事以外にかかる諸費用は、以下のようなものが記載されています。

• 仮設工事以外の諸費用

• 工事に関わる人件費

• 工事に関わる材料費

• 材料等の運搬費

• 現場監督等が出張する際に発生する費用

• 上記に含まれないその他の費用

上記以外にも、支払い方法や各回の支払い時期が、具体的に記載されていることが重要です。
また、工事内容や業者によって、保証内容、保険加入状況、アフターサービス、担当者名が記載されている場合があります。

複数の工事業者から見積もりを取り、その中から工事業者を選定します。
工事業者を選定する際のポイントは、以下の通りです。

• 過去の施工実績や、同規模のマンションの修繕経験があるかどうか

• 施工管理技士などの必要な資格・免許を持っているかどうか

• 経営状況が安定しているかどうか

• 工事内容が明確に記載されているか、費用相場に見合っているか

• 担当者の対応が丁寧で誠実かどうか

複数の業者から取った見積もりを比較して、マンションに合った業者を選ぶことが重要です。

総会での承認は、大規模修繕工事着工に向けて非常に重要なステップです。
総会で、修繕計画と見積もりを説明し、区分所有者（住民やテナントの所有者）の賛成を得なければ、工事を進めることができません。
総会で承認を得るためには、以下の点に注意する必要があります。

• 修繕計画を分かりやすく説明する

• 見積もりを詳細に説明する

• 質疑応答の時間を設ける

• 十分な説明時間を確保する

総会での承認が得られなければ、大規模修繕工事は中止となります。
そのため、事前に十分な準備を行い、区分所有者の理解を得ることが重要です。

大規模修繕工事は、一般的に数ヶ月から1年程度の準備期間を経て、工事着手に至ります。
その中でも、契約締結は、工事進捗の鍵となる重要なステップです。
選定した業者と工事請負契約を締結します。
また、工事請負契約書には、以下の内容が記載されます。

• 工事の発注者名

• 工事の施工業者名

• 工事を行う建物の所在地

• 工事の開始予定日と完了予定日

• 各部位における具体的な施工工程、仕様、数量、単価など

• 上記の内訳に基づいた工事全体の請負金額

• 支払い方法、支払い時期、分割払いの場合の条件など

• 施工内容に対する保証期間、保証内容など

• 解約できる場合の条件、違約金など

• トラブルが発生した場合の紛争解決方法

トラブルが発生した場合の紛争解決方法
上記以外にも、必要に応じてさまざまな項目が記載される場合があります。
契約書の内容をしっかりと確認し、納得した上で契約を締結することが大切です。

着工前に、足場などの仮設工事を施工します。
また、住民への工事説明会を開催し、工事内容やスケジュールなどを説明します。
工事期間は、建物の規模や修繕内容によって異なりますが、数ヶ月から1年程度かかることが多いです。
工事が完了したら、検査を行います。
検査は、専門業者によって行われ、施工内容が修繕計画通りであるかを確認します。
検査に合格したら、工事完了です。
業者は、管理組合に引き渡しを行い、アフターサービスを提供します。

プレゼンテーションは、業者の理念や強みを理解する絶好の機会です。
以下のポイントに注目して、各社のプレゼンテーションを比較検討しましょう。

• 会社の理念

• 会社の強み

• 過去の施工実績

• 施工管理体制

• 提案内容

• 担当者の対応力、熱意

また、説明内容の分かりやすさや、資料の充実度なども重要なポイントです。
上記を参考に、各社のプレゼンテーションをしっかりと比較検討しましょう。

大規模修繕工事において、現場監督は工事の成否を左右する重要な存在です。
経験豊富な現場監督であれば、高い技術力と豊富な知識を基に、今後起こる可能性のある問題を迅速かつ的確に解決してくれるでしょう。
現場監督の人柄は、誠実で責任感があり、コミュニケーション能力が高く、安全性に対する意識が高い方であれば、安心して工事を任せられます。
また、建築施工管理技士などの資格・免許を持っている現場監督であれば、より高いレベルの施工管理能力が期待できます。
さらに、過去の施工経験豊富な現場監督であれば、過去に起きたさまざまな問題を解決してきた経験や、専門知識、ノウハウを活かして、スムーズな工事を進めてくれるでしょう。
現場監督予定者の人柄や能力を確認するには、面談を行うことが一番の方法です。
また、過去の施工物件の施主や関係業者から、現場監督予定者に関する評判を調査することも有効な手段となります。
評判を調査することで、現場監督予定者の実際の仕事ぶりや人柄を知ることができます。

大規模修繕工事の業者を選ぶ際には、工事保証・アフターサービスの内容をしっかりと確認することが重要です。
工事保証・アフターサービスは、施工後のトラブルが発生した場合に、補修や修理などの対応が受けられます。
工事保証には、以下のような種類があります。

• 瑕疵担保責任：施工後一定期間内に、施工ミスや欠陥が発覚した場合に、無料で補修・修理を行う保証

• 延長保証：瑕疵担保責任の保証期間を超えて、追加で保証期間を延長する保証

• 機密保持保証：工事中に得た個人情報などを守る保証

各保証の内容をしっかりと確認し、保証期間や保証範囲などを比較検討しましょう。
また、アフターサービスには、定期点検、緊急時の対応、相談窓口の設置などが含まれます。
アフターサービスの内容が充実している業者を選ぶことで、万が一トラブルが発生した場合でも安心です。

従来の大規模修繕工事における業者選びは、理事会が中心でした。
しかし、理事会のみの判断では、住民のニーズや意見が十分に反映されない点が問題視されていました。
この理由から、近年では、区分所有者も積極的に業者選びに関わることが推奨されています。
区分所有者も積極的に協議することで、以下のメリットが得られるのです。

• 住民のニーズや意見を反映しやすい

• 透明性の高い業者選びが可能

• トラブル発生時の責任の所在が明確になる

また、区分所有者が業者選びに関わる際には、修繕に関する知識を事前に身につけたり、理事会と積極的に意見交換を行うことが求められます。
大規模修繕工事における業者選びは、理事会と区分所有者が協力して行うことが重要です。
それぞれの役割を理解し、情報共有を徹底することで、失敗のない業者選びが実現できます。